Polski fiskus krótkowzrocznie traktuje mieszkania na wynajem, jak lokale usługowe. Szkodliwe opodatkowanie i brak dogodnego finansowania projektów – te kwestie ograniczają rozwój PRS – uważa Mirosław Czarnik, prezes zarządu GPP SA.

Jak na rynek PRS wpłynie najnowsza propozycja rządu, by przy jednorazowym nabyciu co najmniej sześciu mieszkań stawka PCC od szóstego i kolejnego lokalu wynosiła 6 proc.?

Mirosław Czarnik, prezes zarządu GPP SA: PRS-u instytucjonalnego to nie dotknie, bo firmy płacą podatek CIT, a nie PCC. Ta regulacja ukróci kupowanie większej ilości mieszkań na wynajem przez inwestorów indywidualnych i tzw. flipping, czyli zakup mieszkania/mieszkań w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem. Moim zdaniem większy problem tkwi w braku regulacji prawnych dotyczących REIT-ów oraz opodatkowaniu PRS-u. Gdybyśmy przyjęli ustawę „REIT-ową”, to z pewnością wpłynęłoby to pozytywnie na rynek dając możliwość zarabiania na wynajmie nawet tym, których nie stać na zakup mieszkania. Inwestując w fundusze „REIT-owe”, nawet niewielkie środki finansowe, bylibyśmy współwłaścicielami wynajmowanych przez fundusz mieszkań i otrzymywalibyśmy z tego tytułu coroczną dywidendę. Praktycznie czerpalibyśmy korzyści z wynajmu aktywów funduszu nie musząc martwić się o to czy w mieszkaniu coś się zepsuło i trzeba pilnie naprawić. Mamy w Polsce taką interpretację przepisów o podatku od nieruchomości, która w przypadku PRS-u instytucjonalnego traktuje mieszkania na wynajem jak lokale usługowe i obciąża daniną wysokości ok. 29 zł od metra kwadratowego rocznie. Przy 60-metrowym mieszkaniu to jest niemal 1,75 tys. zł w skali roku, a więc jak czynsz może być niski przy takim podejściu fiskusa? To ogranicza popyt na mieszkania na wynajem, a przecież nam wszystkim powinno zależeć na tym, aby zlikwidować problem braku na rynku 1,5 do 2 mln mieszkań. Działając w ten sposób z pewnością szybko tego nie zrobimy.

Czy kredyt 2 proc. zahamuje rozwój PRS-u w Polsce? On już podobno pobudził uśpioną mieszkaniówkę w Polsce. Tymczasem oba te sektory walczą o dobre grunty, których i tak brakuje.

Rynek odczuje chwilową kumulację sprzedaży mieszkań, które ostatnio spowolniły, ale w dłuższej perspektywie nie wpłynie to znacząco na rynek. Jedno jest pewne: ludzie coraz częściej podejmują decyzje o wynajmowaniu, a nie posiadaniu mieszkania. Dlatego, im więcej będzie na rynku mieszkań na wynajem, tym lepiej, bo czynsze będą niższe. Tego trendu nikt nie odwróci. Młode pokolenie jest mobilne: dziś pracuje w Katowicach, jutro w Gdańsku lub Berlinie, a pojutrze w Londynie, lub nawet w Sydney. Przewidzieliśmy to pięć lat temu, dlatego stworzyliśmy własną markę Share Home. Mogę nawet powiedzieć, że mieliśmy nosa, ponieważ nie tylko nasze katowickie mieszkania, ale też parkingi, o wynajem których się wcześniej trochę martwiłem, są dziś w 100 procentach wynajęte. Zatem PRS to jest właściwy kierunek rozwoju mieszkalnictwa w Polsce. Trzeba jednak powalczyć o kwestię jego opodatkowania w zakresie podatku od nieruchomości i dogodne finansowanie nowych projektów (REIT). Te dwie kwestie skutecznie ograniczają rozwój tego rynku.

Czy pierwsi lokatorzy Share Home Silesia w Katowicach przy ul. Św. Jacka zadeklarowali po pierwszym roku przedłużenie umowy najmu?

Tak, przekonali się, że takich mieszkań nie ma w Katowicach. Wszystkie nasze lokale są wyposażone w klimatyzację, co przy rosnących, w związku ze zmianami klimatycznymi, temperaturach jest obecnie bezcenne. Trzeba pamiętać, że każdy budynek po wybudowaniu i zasiedleniu potrzebuje dwóch pełnych sezonów, aby dopasować zapotrzebowanie mocy i wszystkie energooszczędne systemy do potrzeb lokatorów. W tym czasie można zaplanować i przeprowadzić optymalizację zużycia energii. Nasz budynek jest w trakcie tego procesu. Jednocześnie, z pełną odpowiedzialnością mogę powiedzieć, że nigdy koszty nie były wyższe niż u konkurencji, a jakość wykonania – o 20-30 proc. wyższa, niż w innych projektach. Mieszkania budujemy umeblowane w wysokim standardzie, w którym sami chcielibyśmy mieszkać, w każdym mieszkaniu są blaty granitowe oraz wysokiej klasy sprzęty AGD i RTV. Wykorzystujemy też energię z kogeneracji oraz ze słońca, dzięki fotowoltaice.

Na jakim etapie jest wasz projekt Share Home w Krakowie?

Cały czas jesteśmy w blokach startowych. Czekamy na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym leży nasza działka.

Czy macie może inną działkę w banku ziemi?

Dzisiaj mało kto buduje bank ziemi, głównie z powodu wysokich kosztów kapitału, choć z drugiej strony, w dużych miastach dobrych działek z przeznaczeniem mieszkaniowym brakuje, więc jak takie się na rynku pojawiają to cieszą się dużym zainteresowaniem kupujących. Nie pomylę się dużo, gdy powiem, że średnio w perspektywie dziesięciu lat, wartość nieruchomości gruntowych będzie rosnąć o 10-15 proc. rocznie, a jeżeli mam rację, to przy dzisiejszym poziomie inflacji opłacalność inwestowania w bank ziemi nie jest najlepsza. Na pewno będzie to bardziej uzasadnione, jeżeli inflacja spadnie poniżej 10 pkt procentowych. Innym czynnikiem mogącym mieć istotny wpływ na zasadność inwestowania w tzw. bank ziemi jest to, czy zostaną podjęte przez rządzących decyzje o uwolnieniu pod budowę gruntów, na których dziś nie można budować. O tym się mówi od wielu lat, jeżeli tak się stanie to z pewnością obniży to ceny nieruchomości i odbije się negatywnie na wycenie aktywów posiadaczy tzw. banków ziemi. Według mnie dzisiaj oczekiwania cenowe właścicieli gruntów pod zabudowę mieszkaniową w dużych miastach są bardzo wysokie, na tyle wysokie, że „deweloperka” przestała być samograjem, na którym wszyscy, którzy się na nią decydują, zarobią. Jednym słowem wracamy do normalności.

Jak zamierzacie sfinansować projekt krakowski?

Niestety aktualny koszt pieniądza na poziomie 9 – 10 proc. w skali roku, przy rentowności wynajmu na poziomie 4-5 procent oraz braku własnych środków finansowych nie zachęca do rozpoczynania nowych inwestycji. Poczekamy na stabilizację ekonomicznej sytuacji. To jest problem całej mieszkaniówki – potrzebny jest mechanizm dostępnego, długoletniego finansowania nowych projektów, szczególnie PRS-owych – dziś finansowanie z banków można pozyskać dopiero po wybudowaniu i wynajęciu mieszkań. Bez tego, nigdy nie zlikwidujemy krajowego deficytu mieszkań szacowanego na 1,5 – 2 mln jednostek. Będą jako dobro luksusowe, po prostu drogie.

Czy mieszkania na wynajem budujecie dla siebie, czy z myślą o ich ewentualnej sprzedaży funduszowi?

Na początku zakładaliśmy, że zostaną w naszym w portfelu, który będziemy rozbudowywać. Dzisiaj sytuacja się zmieniła. Poważnie rozważamy ewentualną sprzedaż naszego pierwszego projektu po to, żeby zdobyć fundusze na budowę kolejnej, o wiele większej, inwestycji.  Dzisiaj jest duży popyt na tego typu „produkty”, więc jeśli pojawi się interesująca oferta kupna – poważnie ją rozważymy, a uzyskane środki finansowe przeznaczymy na realizacje projektu w Krakowie.

W Katowicach pod szyldem Share Home Silesia powstało 111 mieszkań. Ile będzie w Krakowie?

Planujemy około 250 jednostek mieszkaniowych, więc wartość projektu przy ul. Bratysławskiej wyniesie między 150 mln zł, a 200 mln zł. Bardzo dobra lokalizacja naszej działki, przy ul. Bratysławskiej, ogranicza ryzyko inwestycyjne, jesteśmy 2,8 km od Rynku Głównego z bardzo dobrą komunikacją (szybki tramwaj). Moim zdaniem, takich dobrych lokalizacji w Krakowie już nie ma, a jak są to ich ceny są bardzo, bardzo wysokie. Robimy wszystko, aby jak najszybciej uruchomić tę inwestycję.

Źródło: Property News. Cały artykuł: https://www.propertynews.pl/mieszkania/fiskus-hamuje-rozwoj-sektora-prs,134143.html