Katowicki inwestor poprawił swoją strategię na jeszcze bardziej zieloną. Mimo to boi się, czy znajdzie najemców. Winna jest praca hybrydowa i… lokalizacja poza centrum.
Ostatni oddany do użytku przez spółkę GPP biurowiec Bloch produkuje więcej energii elektrycznej, niż jej zużywa, a rachunki za media pozwalają zaoszczędzić najemcom nawet 20 zł/mies./m kw. w porównaniu z rachunkami będącymi standardem w nowoczesnym budownictwie biurowym. We wszystkich czterech biurowcach w kompleksie GPP Business Park jest łącznie 30 tys. m kw. powierzchni najmu.

Choć GPP, którego prezesem jest Mirosław Czarnik, buduje najbardziej energooszczędne budynki w Polsce, to jednak znalazł pole do poprawy. Do nowej inwestycji wprowadzi dużo więcej zieleni.

Inwestor od 2008 r. stosuje innowacje w budownictwie. Już pierwszy jego budynek biurowy Goeppert-Mayer, który w 2013 r. jako pierwszy w Polsce uzyskał certyfikat BREAM na poziomie Outstanding, ma o ok. 50 proc. niższe zużycie prądu i 10x mniejsze zużycie wody niż w typowych biurowcach klasy A. Najnowsze budynki z kompleksu Eco City Katowice (planowanie oddanie do użytku dwóch pierwszych to przełom 2023-24 r.) uzyskały ocenę BREEAM Outstanding na poziomie 94 proc.

Plany jeszcze bardziej zielone
Inwestor budujący najbardziej ekologiczne budynki w Polsce w swojej nowej strategii postanowił budować… jeszcze bardziej zielone.
– Dotychczas skupialiśmy się przede wszystkim na efektywności energetycznej i ponadstandardowym komforcie użytkowników. W naszej najnowszej inwestycji, Eco City Katowice, zdecydowaliśmy się tak zagospodarować teren, aby między budynkami powstał też hektar zieleni i prawie kilometr ścieżek spacerowych – mówi Mirosław Czarnik, prezes GPP.

W projekcie Eco City Katowice inwestor zaplanował takie przygotowanie terenu wokół budynków, aby przy odpowiedniej pogodzie można było na zewnątrz podłączyć komputer do prądu i pracować. Nie rezygnuje przy tym z efektywności energetycznej – moc zainstalowanej na tych budynkach fotowoltaiki ma być sześciokrotnie wyższa niż w poprzednich projektach.

Dwa pierwsze obiekty z czterech wchodzących w skład kompleksu znajdują się już w stanie surowym, a ich wykończenie nastąpi już w 2023 r. Co do dwóch kolejnych prezes GPP nie chce deklarować konkretnych dat. Łącznie w Eco City Katowice powstanie 35 tys. m kw. powierzchni najmu.

Walka o najemcę
Obecny wzrost cen energii pomaga GPP konkurować o najemców z innymi biurowcami. Nie zawsze tak było. Kiedy powstawał pierwszy budynek w kompleksie GPP Business Park, jego zbudowanie było droższe od średniej rynkowej dla biurowców klasy A aż o 22 proc., a czas zwrotu z inwestycji w nowoczesną technologię wynosił 9 lat. Dziś wynosi on 4 lata, a GPP nauczyło się na tej pierwszej inwestycji budować efektywniej i różnica między wysokoefektywnym energetycznie budownictwem a standardem rynkowym spadła do kilkunastu procent.

– Rynek jest jednak trudny. Pojawiła się praca hybrydowa i mniejszy popyt na powierzchnie, co dotyka wszystkich deweloperów i właścicieli biurowców. Nam trudniej jest o tyle, że większość firm chciałaby mieć biuro w samym centrum, nie zwracając uwagi na to, jak trudno tam wjechać i zaparkować – mówi Mirosław Czarnik.

GPP liczy, na to, że gdy do niższych o połowę opłat za media doda zagospodarowanie terenu zielenią i tańsze parkowanie, będzie mógł wygrywać z budynkami w centrum, gdzie nie ma dużego terenu, który można byłoby zamienić w ogród, a za parkowanie osoby spoza Katowic muszą płacić 10 zł za godzinę (katowiczanie 5 zł).

Laboratorium we własnym portfelu
GPP nie jest typowym deweloperem budującym biurowce na sprzedaż – budynki trzyma w portfelu jako długoterminową inwestycję, a przy okazji materiał do zdobywania doświadczeń z zakresu budownictwa pasywnego i energooszczędnego. Firma narodziła się z przekształcenia Agencji Rozwoju Regionalnego w Katowicach, która z finansowaniem rządowo-samorządowo-unijnym miała budować parki przemysłowe na terenach poprzemysłowych. W efekcie powstała hala, która funkcjonuje do dziś i stanowi ważne źródło przychodów.

W pozyskiwaniu najlepszych technologii firmę wspierał założony w 2008 r. klaster budownictwa pasywnego i grant w wysokości kilkuset tysięcy złotych na aparaturę pozwalającą monitorować komfort użytkowników i na podróże studyjne, gdzie uczestnicy klastra mogli poznawać funkcjonowanie energooszczędnych technologii w budynkach. Potem ta wiedza była wykorzystywana w inwestycjach dzisiejszej GPP.

Kiedy w 2008 r. zabrakło funduszy zewnętrznych, a pojawiła się możliwość zaangażowania kapitału prywatnego, Mirosław Czarnik zainwestował w firmę swoje własne oszczędności odłożone na zakup mieszkania i pozyskał dwóch poważnych inwestorów prywatnych, zainteresowanych długotrwałym budowaniem wartości portfela nieruchomości pasywnych.

– Te osoby uwierzyły w przyszłość budownictwa energooszczędnego. Otrzymałem od nich pieniądze na kapitał (7,2 mln zł) i jeszcze więcej w formie pożyczek. Nie wypłacaliśmy też dywidendy przez 17 lat przeznaczając kapitał na rozwój firmy. Ponadto na budowę pierwszego biurowca w GPP Business Park firma uzyskała unijne dofinansowanie na efektywność energetyczną, bez czego nigdy nie moglibyśmy sobie pozwolić na eksperymentowanie z trigeneracją – mówi Mirosław Czarnik.

Czas na dywersyfikację
Obecnie jednak możliwości pozyskania taniego kapitału nawet od prywatnych inwestorów się kończą i GPP musi postawić na dywersyfikację działalności. Już w 2021 r. firma wybudowała pierwszy budynek z mieszkaniami na wynajem instytucjonalny w Katowicach (111 energooszczędnych, w pełni umeblowanych, klimatyzowanych mieszkań), a obecnie rozpoczyna drugą taką inwestycje w Krakowie przy ul. Bratysławskiej na ok. 500 mieszkań (planowane oddanie do użytku w l. kw. 2026).

– Po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej planujemy w Krakowie również budowę dwóch plus energetycznych biurowców przy ul. Conrada, ogółem na 26 tys. m kw. powierzchni najmu – mówi Mirosław Czarnik.

Źródło: Puls Biznesu. Cały artykuł: https://www.pb.pl/gpp-liczy-na-zwyciestwo-ekologii-nad-lokalizacja-1174091